14 kwietnia Sejm przyjął nowy program mieszkaniowy, który ma wejść w życie 1 lipca. Obejmuje on ofertę kredytu o stałych stopach procentowych w wysokości 2% oraz subsydiowane przez państwo mieszkaniowe konto oszczędnościowe. Projekt jest szansą na odbudowę popytu na będącym w kryzysie rynku mieszkaniowym.
Według raportu Centrum Analiz PKO BP z grudnia 2022 roku przeciętnie zarabiający Polak chcący kupić 50-metrowe mieszkanie musi oszczędzić ekwiwalent 80 pensji netto, czyli równowartość blisko siedmiu lat odkładania całości zarobków. Stawia nas to w lepszym położeniu niż mieszkańców większości państw w regionie, a w Europie jesteśmy pod tym względem blisko środka stawki. Ta relacja jest dość stabilna – ceny nieruchomości przez ostatnią dekadę rosły proporcjonalnie do wzrostu wynagrodzeń. Mogłoby się więc wydawać, że na tle innych europejskich państw wygląda to relatywnie przyzwoicie i Polacy są w niezłej sytuacji, jeśli chodzi o zakup mieszkania na własność. Czemu więc obecnie planujemy dopłaty?
Odpowiedzi można szukać we wzroście stóp procentowych i zaostrzeniu kryteriów oceny zdolności kredytowej, które znacznie wyhamowały akcję kredytową. Motorem napędowym rynku nieruchomości jest właśnie kredyt hipoteczny. Wymienione wyżej czynniki, w połączeniu z ogólnym pogorszeniem sytuacji finansowej gospodarstw domowych sprawiły, że wartość zaciągniętych kredytów mieszkaniowych w II półroczu 2022 r. obniżyła się o około 70% w ujęciu rocznym.
Czy z programem Polacy będą mieli łatwiejszy niż w ostatnich latach dostęp do pierwszego M?
“Bezpieczny Kredyt” (BK) od strony kredytobiorcy będzie wyglądać jak hipoteka o stałej stopie procentowej 2%. Do programu kwalifikują się osoby które wcześniej nie posiadały własnej nieruchomości. Kredytobiorca będzie także spłacał marżę banku i pokrywał koszty administracyjne.
BK to kredyt przy stałej stopie niewiele niższej od tej, którą uzyskalibyśmy jeszcze dwa lata temu – stopa 2 proc. będzie jednak obowiązywać tylko przez pierwsze 10 lat spłaty kredytu. Poza tym, program nakłada na kupującego pewne ograniczenia – np. nowe mieszkanie musi zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe, co oznacza, że nie będzie można go wynająć w czasie otrzymywania dopłat. Niespełnienie tych warunków będzie wiązało się z zatrzymaniem strumienia państwowych subsydiów. Z drugiej strony, niewątpliwym ułatwieniem będą charakteryzujące BK raty malejące, a także to, że kredyty na stałą stopę na tak długi okres nie były dotychczas w Polsce udzielane.
Drugi element proponowanego programu mieszkaniowego to instrument antyinflacyjny. “Konto Mieszkaniowe” (KM) jest propozycją, która ma przygotować Polaków do odłożenia kapitału pod przyszłą, pierwszą hipotekę. Rozwiązanie będzie skierowane dla osób w wieku do 45. roku życia, które nie posiadają, ani nie posiadały wcześniej własnego mieszkania. Ma działać jak lokata na okres 3-10 lat, w której zgromadzone oszczędności będą waloryzowane średniorocznym wskaźnikiem inflacji lub indeksem zmiany cen nieruchomości – w zależności od tego, co będzie dla oszczędzającego korzystniejsze. Warunkiem będzie jednak dokonywanie comiesięcznych wpłat w wysokości od 500 do 2 tys. zł (w ciągu roku będzie można ominąć jedną ratę). . Środki będą dodatkowo oprocentowane przynajmniej na 75% regularnej stawki lokatowej danego banku (współpracującego z Bankiem Gospodarstwa Krajowego) i zostaną zwolnione z tzw. podatku Belki. KM będzie mogła otworzyć osoba, która nie miała dotychczas mieszkania albo mieszka z dziećmi w małym lokalu. Wspomniana “premia inflacyjna” wypłacana będzie pod warunkiem wykorzystania pieniędzy na cele mieszkaniowe.
Z pomocą kredytobiorcom przyszła także Komisja Nadzoru Finansowego. W lutym ogłosiła powrót bufora hipotecznego z 5 do 2,5 pkt proc. dla kredytów o stałej stopie. Oznacza to, że obecnie przy badaniu zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań banki zakładają stopę procentową o 2,5 pkt proc, wyższą niż ta obowiązująca w danym momencie.
Mimo wszystkich tych zmian, wciąż daleko nam będzie do sytuacji, w której przeciętny Polak mógłby się ubiegać o zakup mieszkania. Według wyliczeń dr Adama Czerniaka, specjalisty od rynku nieruchomości i opiekuna naszego koła, korzystając z BK zarabiający średnią krajową uzyska zdolność kredytową na 187 tys. złotych, co w Warszawie wystarczyłoby ledwie na 18-metrowe mieszkanie, a w Rzeszowie – 31-metrowe (pod warunkiem posiadania 20% wkładu własnego).
Co jeżeli nie kwalifikuję się do programu?
Narodowy Bank Polski w opinii do ustawy odniósł się do pomysłu krytycznie. Zaakcentowano, że “Bezpieczny Kredyt” wspierać będzie jedynie stronę popytową na rynku nieruchomości, nie wpłynie za to na zwiększenie podaży mieszkań. W sytuacji wzrostu liczby potencjalnych nabywców, ale stagnacji lub niewystarczającego przyrostu lokali w ofertach, ceny nieruchomości pójdą do góry, na czym skorzystają przede wszystkim deweloperzy i właściciele mieszkań, którzy planują ich sprzedaż.
Według założeń, celem BK jest utrzymanie wysokiego poziomu nowych inwestycji mieszkaniowych. Jednak według wielu ekspertów rozwiązania problemu dostępności mieszkaniowej należy szukać w pierwszej kolejności po stronie podażowej. NBP w tym kontekście poleciło rozszerzenie zasobu mieszkań socjalnych i tanich mieszkań na wynajem. Inne, często wymieniane rozwiązania dla strony rządowej związane są ze zwiększeniem dostępności gruntów pod budowę czy obniżeniem kosztów budowy mieszkań.
Projekt ustawy wywołał także makroekonomiczne i dyplomatyczne obawy. NBP ocenił, że subsydia łagodzące wzrost stóp procentowych przeciwdziałają polityce monetarnej Narodowego Banku Polskiego, a niezgodność ruchów rządu z działaniami Rady Polityki Pieniężnej może skłonić gospodarstwa do częstszego podejmowania ryzyka. Poza tym, Ministerstwo Finansów zwróciło uwagę na to, że 16 mld przeznaczone na BK będzie pochodzić z BGK, nie zaś z budżetu państwa. Jest to o tyle kontrowersyjne, że według polskiej metody obliczeniowej środki z BGK nie wliczają się do budżetu państwa, więc nie prowadzą do przekroczenia progów ostrożnościowych określonych w Konstytucji, co budzi zastrzeżenia m.in. w Komisji Europejskiej.