W ciągu ostatniej dekady na polskim rynku koszty wynajmu mieszkań systematycznie rosły. Pierwsze załamanie nastąpiło dopiero w 2020 r. po wybuchu pandemii COVID-19 wprowadzenie nauki zdalnej na uczelniach wyższych, jak również popularyzacja pracy w ramach home office wywołały spadek popytu na wynajmowane mieszkania i pokoje. Od wakacji 2021 r., wraz ze stopniowym powrotem do “normalności”, ceny zaczęły jednak odbijać, a na początku 2022 r. wróciły do poziomu sprzed pandemii. Jakich zmian doświadczył polski rynek najmu mieszkań w tym roku?

Ceny rosły, zwłaszcza w dużych miastach

Na przełomie lutego i marca tego roku ceny najmu w polskich miastach poszybowały do góry przez napływ ukraińskich uchodźców do polskich miast. Od lutego do Polski przyjechało kilka milionów obywateli Ukrainy, którzy zatrzymywali się głównie w metropoliach. W kolejnych miesiącach dynamika wzrostu cen najmu zaczęła hamować, choć pod koniec wakacji ceny wynajmowanych mieszkań znów podskoczyły wskutek napływu studentów do miast akademickich. Popyt na mieszkania na wynajem napędzały też rosnące stopy procentowe, które wpływały na osłabienie zdolności kredytowej Polek i Polaków – w efekcie osoby, które nie były w stanie zdobyć finansowania na własne mieszkanie, szukały lokum wśród ofert najmu.

Największa procentowa zmiana cen mieszkań na wynajem w 2022 r. wystąpiła w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców. W III kwartale 2022 r. w porównaniu z I kw. ich ceny wzrosły tam o 22,9 proc. Nominalnie najwyższe średnie ceny najmu tradycyjnie notowane były w Warszawie – w październiku wyniosły ponad 4,5 tys. zł, jednak względem stycznia wzrosły tylko o 13 proc. Najmocniejszy wzrost cen odnotowano w Krakowie (w październiku o 37 proc. względem stycznia) i we Wrocławiu (o 30 proc.).

Ceny mocno wrosły także w małych miejscowościach (poniżej 50 tys. mieszkańców) między III a I kw. zwiększyły się o 20,3 proc. Mógł to być efekt “rozlewania się” wzrostów cen z metropolii do otaczających je mniejszych ośrodków.

Dostępność mieszkań wciąż jest zbyt niska

Obecna sytuacja na rynku najmu uwydatnia problemy z podażą mieszkań, z którymi Polska mierzy się od lat. Według raportu portalu Otodom, średni czas wyświetlania ofert najmu w II i III kw. 2022 r. wyniósł po 17 dni, czyli o 10 dni krócej niż w I kw. tego roku i 14 dni krócej w porównaniu z III kw. 2021 r. 

Na początku 2022 r. dostępność mieszkań na rynku najmu pogorszyło znaczne zwiększenie popytu. Mimo tego, że w okresie wakacyjnym nastąpił przyrost ofert publikowanych na portalu Otodom (np. przez wyprowadzki studentów), podaż nadal nie była wystarczająca dla zainteresowania. W związku z tym, po raz pierwszy od czasów sprzed pandemii wynajmujący powrócili do organizowania castingów na najemców, które mają na celu wybór najbardziej sprzyjających lokatorów.

Wynajmujący preferują małe mieszkania

Najwyższe ceny za metr kwadratowy najemcy płacą za mieszkania poniżej 40 m kw. Jest to również rozmiar mieszkań, których cena wzrosła najmocniej na przestrzeni 2022 r. W III kw. ceny mieszkań o takim metrażu były wyższe o 22,8 proc. względem I kw. Kawalerki i niewielkie mieszkania dwupokojowe cieszą się dużą popularnością zwłaszcza wśród osób młodych, które nie założyły jeszcze rodziny i nie podjęły decyzji o zakupie nieruchomości na własność. Mieszkania o małym metrażu były też często wybierane przez uchodźców z Ukrainy – mimo stosunkowo wysokiej ceny za m kw., całkowity miesięczny koszt wynajmu mniejszego mieszkania wciąż pozostaje niższy niż opłaty za najem większych lokali.

Co dalej?

W dalszym ciągu problemem pozostaną wysokie stopy procentowe, które utrudniają uzyskanie kredytu mieszkaniowego. Wynikający z tego spadek popytu wpłynie również na deweloperów, którzy zrezygnują z planowanych inwestycji mieszkaniowych w nadchodzących kwartałach. Działanie to widać już teraz – w pierwszych dziewięciu miesiącach 2022 r. rozpoczęto o 23,8 proc. mniej budów mieszkań niż w analogicznym okresie 2021 r.

Dodatkowo, inflacja, wzrastające czynsze i rosnące ceny energii będą podnosić koszt utrzymania lokali, co spowoduje dalsze podwyżki opłat dla wynajmujących. Od 1 stycznia 2023 r. zaczną też obowiązywać zmiany podatkowe dot. najmu prywatnego (wprowadzone w ramach “Polskiego Ładu”), co także przyczyni się do wzrostu kosztu wynajmu mieszkań.

Sytuację na rynku najmu znacznie poprawiłoby szybkie zakończenie wojny w Ukrainie, dzięki czemu przynajmniej część uchodźców mogłaby wrócić do ojczyzny. W efekcie zwiększyłaby się podaż mieszkań, a to mogłoby zahamować wzrost ich cen. 

Aleksandra Bąbińska

Leave a Reply