Singapurska polityka mieszkaniowa alternatywą dla prywatnego budownictwa?

Singapur, państwo-miasto położone w pobliżu południowego krańca Półwyspu Malajskiego traktowane jest przez wielu jako modelowy kraj zajmujący czołową pozycję w rankingu wolności gospodarczej¹. Pomimo panującego liberalizmu w polityce ekonomicznej, aż 80% mieszkań należy do państwowej spółki, co stoi w sprzeczności z ogólnym wyobrażeniem ograniczonego interwencjonizmu. Zarazem 95% gospodarstw domowych posiada prawa własności do swojego lokalu². Co zatem skłoniło władze Singapuru do wprowadzenia tak nietypowego rozwiązania?

Głównym powodem powołania takiego systemu jest gęstość zaludnienia. W 2019 roku wyniosła ona 8929 osób na km²³, co jest wartością typową dla miasta, ale zdecydowanie nie dla państwa. Taka sytuacja utrzymuje się w Singapurze już od dziesiątek lat. W 1947 roku, za panowania Brytyjczyków, sytuacja mieszkaniowa została określona przez Komitet ds. Mieszkalnictwa jako „obraza dla cywilizowanego społeczeństwa”. Pod koniec lat 50. co czwarty mieszkaniec żył w slumsach, dlatego w 1959 roku politycy Partii Akcji Ludowej obiecali wyborcom wybudowanie 147 tysięcy nowych lokali w zaledwie 10 lat (ponad 6 razy więcej niż sektor prywatny) przy cenach pozostających w zasięgu przeciętnego obywatela⁴. W tym celu powołano Radę Rozwoju Mieszkalnictwa (Housing Development Board). Już 5 lat po powstaniu Rady wybudowano 54430 nowych mieszkań⁵, a w ciągu zapowiedzianych 10 lat problem braku lokali został całkowicie rozwiązany. Wraz z upływem czasu oraz rozwojem gospodarczym Singapuru, architekci zaczęli inspirować się wielkością i jakością apartamentów w takich krajach jak Niemcy, czy Francja, co wpłynęło m.in. na standard mieszkań. Jaka w takim razie jest obecnie charakterystyka tego systemu?

Większość mieszkań w Singapurze należy do spółki państwowej HDB. Lokale te są  własnościowe, jednakże mieszkańcy Singapuru mają prawo do ich użytkowania „zaledwie” przez 99 lat, co de facto stanowi rodzaj dzierżawy⁶. W tym okresie posiadają oni szeroki wachlarz praw regulowanych przez HDB, m.in. prawo wymiany nieruchomości na większą, mniejszą, czy też postawienia na niej odwróconej hipoteki⁷.

Lokale zarządzane przez HDB dostosowują się w zależności od potrzeb obywateli w danym okresie. Projektowanie mieszkań uzależnione jest od cyklu życia danej osoby oraz jej rodziny: na początku niewielkie, które z dopłatą można zamienić na większe. Na starość ponownie możliwy jest powrót do mniejszego lokalu.

Ze względu za jeden z najniższych wskaźników dzietności na świecie (1.14 w 2018 roku)⁸ państwo, korzystając z HDB, stara się także prowadzić politykę prorodzinną. Mieszkania przysługują jedynie obywatelom Singapuru, którzy ukończyli 21 rok życia oraz zawarli związek małżeński⁹. Osoby spełniające te wymagania, mogą cieszyć się wymiernymi korzyściami na czele z niższą ceną za metr kwadratowy – w 2012 roku ceny na rynku prywatnym były o 25% wyższe.

Ciekawą kwestią pozostaje także sposób finansowania zakupu mieszkań. Projekt HDB nie powiódłby się, gdyby ludzi nie było stać na taki wydatek. Pod koniec lat 60. pozwolono na wykorzystanie w tym celu pieniędzy z funduszu emerytalnego (Central Provident Fund), założonego jeszcze za panowania Brytyjczyków. Pieniądze w CPF pochodzą ze składek: pracownika (20%) oraz pracodawcy (16%). Obie składki gromadzą łącznie 36% funduszu, z czego 23% może zostać wydane na mieszkanie. Modelowa spłata mieszkania nie powinna być wyższa niż wspomniane 23%. W polskich realiach odpowiadałoby to zakupowi za środki z ubezpieczenia społecznego. W sytuacji, kiedy obywatel chce sprzedać mieszkanie, nie dostaje on wszystkich pieniędzy, lecz część z nich przenosi z powrotem na konto CPF.

Singapurczycy wykazali się bardzo praktycznym podejściem – wraz ze wzrostem liczby ludności mogłoby zacząć brakować miejsca na budowanie nowych mieszkań, dlatego zdecydowano się na ograniczenie okresu własności. Tę singapurską ideę najlepiej wyraził premier Lee Hsien Loong w wystąpieniu z 2018 roku¹⁰ – „musimy być uczciwi wobec przyszłych pokoleń”. Według premiera oznacza to przede wszystkim planowanie oraz patrzenie na długoterminowy rozwój systemu mieszkalnego. Całkiem możliwe, że część z istniejących osiedli trzeba będzie w przyszłości zburzyć, aby na ich miejscu postawić nowsze, energooszczędne oraz lepiej zaprojektowane budynki, zapewniające większą liczbę mieszkań, jednak będzie to podyktowane troską o standard życia mieszkańców, nie zaś chęcią maksymalizacji zysków.

Model singapurski jest niewątpliwie bardzo specyficzną formą rozwiązania kwestii mieszkaniowej. Zastosowanie tak oryginalnego systemu zostało wymuszone przede wszystkim czynnikami geograficznymi oraz doświadczeniami płynącymi z historii. Z wielu względów, na czele ze znacznie większym terytorium, przyjęcie tego typu polityki w Polsce rodziłoby liczne problemy oraz prawdopodobnie nie spowodowałoby tak wyraźnych korzyści. Polacy powinni się jednak wiele nauczyć z doświadczeń Singapuru, przede wszystkim umiejętności planowania długookresowego, czy większej wiary we własność państwową.