Polski rynek nieruchomości w obliczu potencjalnej bańki cenowej

Ostatnimi czasy część ekspertów specjalizujących się w branży nieruchomości przewidują koniec dobrej koniunktury na tym rynku i powtórkę kryzysu z roku 2008, kiedy to ogromne wahania cen mieszkań, a co za tym idzie rosnąca bańka spekulacyjna, doprowadziły do spowolnienia gospodarki światowej.

Wiele osób przyrównuje aktualną sytuację do wspomnianego wcześniej zdarzenia sprzed dekady, jednakże obecna, bardzo dobra sytuacja gospodarcza sprawia, że należy się zastanowić, czy mówienie o bańce spekulacyjnej nie jest przesadzone.

W tym kontekście, celem tego opracowania jest analiza porównawcza polskiego rynku nieruchomości z krajami, które obecnie stoją na skraju kryzysu mieszkaniowego, a także z sytuacją tego rynku sprzed 12 lat. Ma ona na celu realną ocenę tego sektora polskiej gospodarki jako ewentualnego powodu zaistnienia kolejnego kryzysu na polskim rynku.

Kilka lat temu popularność Islandii wśród turystów zaczęła wzrastać. Kraj ten stał się modnym celem wakacyjnych wypraw wśród osób, które pragną odpoczynku od miejskiego pędu i spędzania czasu z naturą. Liczba turystów na Islandii wzrosła o około 40% w 2016 roku w stosunku do roku poprzedniego, a w 2017 o dalsze 24%. Potencjał tej wyspy zauważyli również inwestorzy, rządni zysku z wynajmu zwiedzającym powierzchni mieszkaniowej w ramach coraz popularniejszego na świecie systemu najmu krótkoterminowego.

W Reykjaviku w oparciu o rosnący popyt, będący pochodną boomu turystycznego, zaczęto budować bardzo dużą liczbę luksusowych apartamentowców, przystosowanych do obsługi turystów (tak zwanych aparthoteli). Bańka cenowa, która powstała w ciągu ostatnich kilku lat, napędzana była również przez rekordowo niskie stopy procentowe (uważane jako problem także w innych krajach skandynawskich). Bank Centralny Islandii prognozuje na rok 2019 wzrost gospodarczy o 1,8%, co w porównaniu do 10,2% z początku roku 2017 jest wartością niepokojąco niską. Już wtedy analitycy spodziewali się, że skrajnie niskie bezrobocie, dwucyfrowa dynamika wzrostu płac, czy wzrosty cen mieszkań mogą w niedługim czasie przynieść kryzys gospodarczy. W tamtym okresie wywierano dużą presję na obniżenie stóp procentowych, co miałoby obniżyć realną wartość waluty i pomóc między innymi krajowym przewoźnikom lotniczym. Wzmocnienie waluty jako główny czynnik spowolnienia islandzkiej gospodarki, wskazywał również MFW w raporcie z 2017 roku. Obecnie mocna korona islandzka jest jednym z powodów spadku popytu na nieruchomości w Reykjaviku, głównie za sprawą zniechęcenia zagranicznych inwestorów.

Sytuacja na islandzkim rynku nieruchomości jest bardzo skomplikowana. Wzrost cen nowych lokali w okresie od października 2017 do października 2018 wyniósł 17%, co zaburzyło naturalną równowagę tamtejszego rynku i doprowadziło do ogromnego wzrostu zapotrzebowania na tańsze mieszkania. Podwyżka cen automatycznie doprowadził do spadku rentowności tych lokali jako inwestycji, sam proces spowodował bardzo odczuwalny spadek popytu. Na pytanie: „Jak odczuwalny?” odpowiadają teraz deweloperzy, którzy nie są w stanie sprzedać luksusowych apartamentów przygotowanych z myślą o najmie krótkoterminowym. Aktualnie są one wyceniane niżej niż kosztowała ich budowa. Według analityków, taka sytuacja będzie się pogłębiać, ponieważ rynek jest przesycony, a prognozy dotyczące popytu na najem krótkoterminowy, nie poprawiają nastroju inwestorów.

Jak można zauważyć, sytuacja ta nie wydaje się zbyt optymistyczna, jednakże nie ma ona przełożenia na gospodarkę światową, przez co również na polski rynek nieruchomości. Z jednej strony sytuacja ta nie powinna budzić obaw (chyba, że jest się deweloperem z niesprzedanymi apartamentami w Reykjaviku), jednak z drugiej strony warto zastanowić się, czy obecne realia w Polsce nie przypominają tego, co kilka lat temu działo się na Islandii.

Kiedy w roku 2008 zakładano takie platformy jak Airbnb czy Booking.com, mało osób w Polsce i na świecie znało termin najmu krótkoterminowego. Od tego czasu wynalazek, stojący między biznesem hotelarskim, a zwykłym najmem, zmienił nie tylko Reykjavik, ale także wiele europejskich miast, między innymi Gdańsk. Sytuacja na rynku nieruchomości tego nadmorskiego miasta najbardziej przypomina to, co niedawno działo się w stolicy Islandii.

Kilka lat temu, kiedy w Polsce pojawiła się moda na najem krótkoterminowy, w wielu miejscach, między innymi na Wyspie Spichrzów, zaczęły powstawać pierwsze apartamentowce stworzone z myślą o najmie dla turystów. Warto wspomnieć, że bardzo trudno jest dotrzeć do precyzyjnych danych dotyczących tego rynku. Wynika to bezpośrednio z charakteru inwestycji, która pod względem prawnym nie różni się znacząco od kupienia mieszkania na własny użytek, czy też zainwestowania w hotel. Inwestorzy szybko polubili nowy instrument na rynku, głównie z powodu bardzo wysokich stóp zwrotu (sięgających nawet kilkunastu procent w skali roku). Pionierem takich inwestycji w Polsce jest firma „Zdrojowa Invest”, która tym sposobem finansowała budowę luksusowych hoteli w Kołobrzegu. Ciekawostką jest fakt, że ideę condohoteli na świecie spopularyzował obecny prezydent Stanów Zjednoczonych – Donald Trump.

Dzisiaj, kilka lat po wybuchu boomu na inwestycje w aparthotele na polskim wybrzeżu, możemy zaobserwować takie budynki w prawie każdej polskiej miejscowości turystycznej. Oferta deweloperska również jest w tym zakresie szeroka. Nie bez powodu wspomniałem o Wyspie Spichrzów. Monokultura aparthoteli w tym miejscu, jest dzisiaj nazywana Booking.com Island. Warto wspomnieć, że nie jest to już tak rentowna inwestycja, jaką była kilka lat temu.  Dzieje się tak za sprawą ogromnego popytu na takowe apartamenty, a co za tym idzie potężnego wzrostu cen. W Gdańsku na przełomie lat 2017 i 2018 doszło do 16% wzrostu cen nieruchomości. Był to największy wzrost ze wszystkich polskich miast, spowodowany głównie napływem ludzi skuszonych ofertą bezobsługowej inwestycji przynoszącej rocznie 2-3 razy więcej zwrotu niż lokata w banku.

Wystąpiło to symultanicznie z bardzo dobrym okresem dla polskiego przemysłu turystycznego. Miało na to wpływ wiele czynników, między innymi wzrost liczby zamożnych zwiedzających z zachodu, zniechęcenie Polaków do wyjazdu za granicę z powodu ataków terrorystycznych i niestabilnej sytuacji politycznej między innymi w Tunezji (co wynika ze statystyk biur podróży z roku 2016). Lepsza infrastruktura (czyli między innymi wysokiej jakości zakwaterowanie) również wpłynęła na decyzje wczasowiczów, a ich większa liczba zachęcała rzeszę inwestorów i deweloperów do ciągłego powiększania tego rynku.

W tym miejscu należy przypomnieć o początkach islandzkiego kryzysu. Podobieństwo jest zatrważające – mamy tutaj do czynienia z bardzo podobnymi produktami finansowymi, skierowanymi do sektora turystycznego. Jest jednak jedna spora różnica – rynek aparthoteli w Gdańsku to tylko rynek o charakterze lokalnym, a Islandia to kraj, w którym występuje duża liczba instytucji mających bezpośredni wpływ na cały rynek. W przypadku Trójmiasta, poza lokalnymi regulacjami, czy też uregulowaniem rynku najmu krótkoterminowego, nie ma możliwości wywierania wpływu tylko na konkretnych inwestorów, którzy stanowią jedynie ułamek na rynku nieruchomości.

Będąc w Gdańsku, czy też innych miejscowościach turystycznych, widać liczbę rozpoczętych inwestycji, tworzonych w celu sprzedaży jako apartamenty pod najem krótkoterminowy. Można dojść do wniosku, że mamy do czynienia z bańką podobną do tej z Islandii. Jednak warto mieć świadomość, że nie jest to cały rynek, ani jego główna część (tak jak ma to miejsce w Islandii).

Nie trudno zauważyć, że w tym wypadku jesteśmy w stanie wyróżnić dwie płaszczyzny popytu i podaży, a tym samym można mówić o „samonakręcającej się” machinie rynkowej, w której wypadku wypadnięcie jednej części może doprowadzić do katastrofy. Mam w tym wypadku na myśli popyt na apartamenty (jako inwestycje) oraz popyt na usługi turystyczne.

Jedynie analiza całego rynku jako całości, nawet pobieżna, pozwala na lepsze zrozumienie tego, co dzieje się na polskim rynku nieruchomości, który nie opiera się tylko na turystyce. Popularne są na nim również tzw. mikroakademiki stanowiące inwestycję w miastach uniwersyteckich, a także hostele dla migrantów zarobkowych. Nie można również zapomnieć o budownictwie mieszkaniowym, którego ogromna skala determinuje między innymi rosnące coraz szybciej koszty pracy czy materiałów. Mnogość możliwości jakie można uczynić, chcąc zainwestować pieniądze w nieruchomości, jedynie pokazuje, jak zdywersyfikowany jest ten rynek w Polsce.

Oczywiście mamy przy tym do czynienia ze wzrostem cen na rynku, a co za tym idzie spadkiem wolumenu sprzedaży. Warto zauważyć, że w przeciwieństwie do sytuacji z roku 2007, deweloperzy działają znacznie bardziej rozważnie. Takie wnioski można wysnuć na podstawie wyników analizy wolumenu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym i liczbie rozpoczynanych w danym roku inwestycji. Zauważalna jest duża zbieżność trendów, zarówno wzrostu jak i spadku tych wartości, co jest absolutnym przeciwieństwem tego, co działo się dekadę temu, kiedy to zarówno w Polsce jak i w innych krajach Europy wyznawano filozofię budowania jak największej liczby mieszkań „bo i tak się sprzeda”.

Należy również wspomnieć o tym, że w ostatnich latach na rynku nieruchomości odnotowano najwyższy od lat odsetek transakcji gotówkowych. Jest to spowodowane dobrą sytuacją finansową gospodarstw domowych, a także dużymi oszczędnościami jakie gospodarstwa domowe są skłonne przeznaczyć na inwestycje, a wreszcie ogromnemu zaufaniu Polaków do rynku nieruchomości jako miejsca lokowania kapitału. Zwłaszcza ostatnie ze zjawisk należy ocenić jako pożądane, gdyż zwiększa bezpieczeństwo całej gospodarki w kontekście nadejścia ewentualnego kryzysu.

Wzrost cen nieruchomości jest spowodowany sporym wzrostem popytu, a także wcześniej wspomnianą rozsądną kontrolą podaży. Należy zauważyć, że obecnie średnia stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie w Warszawie to około 7% (biorąc pod uwagę zarówno rynek wtórny, jak i nowe mieszkania), a np. w Londynie – jedynie 2%. Tak niska rentowność najmu w Londynie czy Paryżu jest spowodowana bardzo wysokimi cenami nieruchomości w dobrych lokalizacjach (których właścicielami stają się coraz częściej inwestorzy, a nie przyszli mieszkańcy). Trend polegający na zmianie systemu własności mieszkań (ludzie wolą je wynajmować niż kupować) widoczny jest w wielu zachodnich miastach i pozwala dojść do wniosku, że sytuacja w miastach w Polsce spowodowana jest właśnie taką tendencją. Za potwierdzenie coraz szybszego przechodzenia trendów może posłużyć wzrost zainteresowania inwestorów prywatnymi akademikami (które w Wielkiej Brytanii kilka lat temu bardzo zyskały na popularności), ale również ogromna popularność wspominanych wcześniej aparthoteli.

Chiny to kraj, w którym powstała prawdopodobnie największa bańka spekulacyjna, stoi tam ponad 50 milionów pustych mieszkań, czyli około 22% całego rynku. Jest to typowy przykład spekulacyjnego zachowania ludzi. Inwestorzy spodziewają się stałego napływu ludzi z prowincji do miast i w konsekwencji wzrostu cen mieszkań na kolejnych obszarach (każda bliższa centrum dzielnica jest wyżej wyceniana). Takie myślenie oparte jest na historycznych cenach i ich ogromnym wzroście w ostatnich latach. Mieszkania w jednej z dzielnic Pekinu w 2003 roku sprzedawano po 3 tysiące juanów za metr kwadratowy. Obecnie koszt 1 metra kwadratowego to ponad 60 tysięcy juanów. Warto wspomnieć, że od 2003 roku inflacja tylko 3 razy przekroczyła 5% i praktycznie natychmiast pojawiała się korekta. Obrazuje to skalę niezależnego wzrostu cen nieruchomości. Jednak warto pamiętać, że był to okres największego wzrostu gospodarczego, jakiego doświadczyły Chiny. Opieranie swoich przewidywań na tych danych jest książkowym przykładem heurystyki zakotwiczenia i może doprowadzić do katastrofalnych efektów. Konsekwencje kreowania bańki cenowej zauważył rząd chiński i podjął działania mające na celu zatrzymanie tego zjawiska. Głównym czynnikiem wpływającym na tę decyzję jest zauważalny w ostatnim czasie spadek cen na rynku. Realną konsekwencją powstania bańki jest pogłębianie się tendencji spadkowej (do czego może przyczynić się brak pokrycia oczekiwań w dynamice przyrostu ludności miejskiej). Może wtedy dojść do spirali spadku cen spowodowanej masową wyprzedażą mieszkań przez ludzi chcących ratować swoje majątki przed znaczną utratą wartości.

Przedstawiony powyżej przykład jest jednym z najbardziej jaskrawych i najprostszych schematów powstawania bańki spekulacyjnej. Zdecydowałem się przedstawić go w tym artykule, aby wykazać kontrast pomiędzy sytuacją na naszym rynku, a na rynku chińskim, który w latach niżu demograficznego będzie musiał uporać się z konsekwencjami powstałej w ostatnich latach bańki na rynku nieruchomości.

Po przeprowadzeniu analizy uważam, że obecnie w Polsce nie możemy mówić o bańce o rozmiarach podobnych do tej z 2008, a wzrost cen jaki możemy zaobserwować nie powinien być tak nazywany. Oczywiście, są sektory powiązane z nieruchomościami, na których wzrost cen jest znacznie większy, natomiast stanowią jedynie część składową tego ekosystemu. Przykłady zarówno z Islandii (która ma podobne problemy jak Polska, ale na znacznie mniejszą skalę), jak i Chin (które mają rzeczywisty problem z bańką spekulacyjną ogromnych rozmiarów), pokazują, że sytuacja na polskim rynku nieruchomości jest bardzo zróżnicowana i jednoznacznie nie można jej osądzić. Z jednej strony widzimy ogromne zagrożenia jakie niesie za sobą moda na inwestowanie w aparthotele, z drugiej zaś należy być świadomym, że nie jest to dla Polski tak istotny element jak w Islandii. Obserwujemy również wzrost cen i spadek rentowności inwestycji na rynku, które w mojej opinii są jedynie dostosowaniem rynku lokalnego do globalnych trendów. Dlatego uważam, że informacje o bańce i rzekomym nadchodzącym kryzysie, mającym swój zarodek w rynku nieruchomości, są przesadzone i nie mają pokrycia w rzeczywistości.